Квартира доведет до суда: что проверить перед покупкой жилья во "вторичке"

При выборе жилья на вторичном рынке начинать стоит с вещей, которые после покупки изменить невозможно или крайне сложно, считает специалист по строительству Qazaq Expert Club Диляра Сейтнурова.

"Порядок простой. Сначала нужно оценить само здание: его возраст, серию, материал несущих стен, состояние конструкций и фундамента. Именно от этого зависят сейсмостойкость, ресурс дома и будущие расходы. Свежий ремонт в квартире здесь вторичен".Диляра Сейтнурова

По словам эксперта, красивая отделка способна скрыть трещины и сырость, поэтому начинать осмотр с состояния комнат неправильно. Сначала нужно оценить сам дом снаружи, его конструкцию и общее состояние.

После этого стоит обратить внимание на этаж и положение квартиры в здании, подъезд, крышу и подвал.

Подвал может многое рассказать о состоянии фундамента, наличии грунтовых вод и подтоплений, а крыша – о риске протечек на верхних этажах.

И только после того, как дом в целом прошел такую придирчивую проверку, нужно заходить и смотреть саму квартиру.

Где особенно важна сейсмостойкостьПрочность зданий и устойчивость к землетрясениям имеет решающее значение во многих регионах Казахстана: Шымкенте, Таразе, Талдыкоргане, Конаеве, Усть-Каменогорске, Семее, а также в населенных пунктах Алматинской, Жетысуской, Жамбылской, Туркестанской и Восточно-Казахстанской областей.

МЧС отдельно относит к территориям с высоким сейсмическим потенциалом Алматы: город расположен в зоне высокой сейсмичности – 9 баллов и выше по картам сейсмического микрозонирования.

"При проектировании и оценке зданий применяются СП РК 2.03-30-2017 "Строительство в сейсмических зонах" и СП РК 2.03-31-2020 "Застройка территории города Алматы с учетом сейсмического микрозонирования" с изменениями от 31 июля 2024 года".Диляра Сейтнурова

Еще один документ делит территорию Алматы на зоны в зависимости от грунтов. Именно поэтому даже расположенные рядом кварталы могут по-разному вести себя при сильных толчках, – предупреждает Сейтнурова.

При покупке квартиры эксперт советует запросить технический паспорт здания. В нем указаны год постройки, материал стен, этажность и серия дома. Старый дом, возведенный до введения современных норм, требует особенно внимательной проверки.

Если сохранилась проектная документация, ее можно запросить у ОСИ или найти в архиве. Еще один важный документ для старого фонда – заключение по техническому обследованию здания, выполненное организацией, имеющей государственную лицензию на такие работы.

"Для старого фонда это ключевой документ. Устное заверение, что "дом крепкий, сто лет простоит" ничего не значит".Диляра Сейтнурова

При осмотре должны насторожить диагональные и Х-образные трещины на несущих стенах, повреждения в местах соединения стен и перекрытий, видимый крен здания, следы протечек и разрушений в подвале возле фундамента.

Отдельный риск – самовольные надстройки этажей и мансард на старых зданиях, а также снесенные несущие стены внутри квартир. Такие изменения могут снижать сейсмостойкость дома.

Трубы, проводка и вентиляцияДаже если конструкция дома не вызывает вопросов, значительные расходы после покупки могут возникнуть из-за инженерных систем.

Проверять нужно не только коммуникации внутри квартиры, но и общедомовые сети. Например, старые чугунные и стальные стояки в доме, где давно не было капитального ремонта, означают высокую вероятность будущей замены. Следы ржавых подтеков возле труб также должны насторожить.

Полипропиленовые трубы и сшитый полиэтилен обычно свидетельствуют о более недавней замене коммуникаций.